在日本投資房地產(chǎn)的中國人

不愛櫻花愛房產(chǎn)。

中國人對(duì)日本的熱情，在今年一季度時(shí)變得曖昧。

海外房地產(chǎn)買家網(wǎng)——居外網(wǎng)提供給偏見實(shí)驗(yàn)室一組數(shù)據(jù)：2019年一季度對(duì)日本房地產(chǎn)咨詢指數(shù)達(dá)8933.3，同比增長1260.9%、環(huán)比增長179%。

在中國買家海外置業(yè)目的地排行榜中，日本從以往第九名攀升至第二名。而過去三年，中國人在該平臺(tái)上最“心儀”的是美國、泰國和澳洲的房產(chǎn)。

“我們內(nèi)部看到這個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)也非常吃驚?！本油饩W(wǎng)一名工作人員告訴偏見實(shí)驗(yàn)室，一季度的咨詢中，45.3% 的中國買家感興趣的房子價(jià)位在5-25萬美元之間（35-173萬元人民幣）。“這個(gè)價(jià)位的買家占最大多數(shù)，”他說。

自2018年以來，隨著貿(mào)易摩擦、澳洲信貸收緊和房價(jià)大跌，中國人把目光轉(zhuǎn)向日本房產(chǎn)，是有意為之。

一

“一季度有櫻花季，也是升學(xué)、入職的時(shí)間，去日本的人數(shù)自然會(huì)上升。”世紀(jì)21中華物業(yè)董事楊官華告訴偏見實(shí)驗(yàn)室。根據(jù)他對(duì)日本的調(diào)研和觀察，越來越多人到日本旅游或投資似乎是必然的。

永久房產(chǎn)、單筆投資小、升值潛力大、租售比高、對(duì)外國人政策限制少……這些都是日本房產(chǎn)熱的前提。

有報(bào)告稱，日本已成為中國人的第四大海外購房目標(biāo)國，中國買家是日本房產(chǎn)的“推手”。

天使投資人薛蠻子可能是推手之一。2018年1月，薛蠻子在微博稱，自己在京都買下了一條街，并將該街道更名為“蠻子小路”。將該街道上的數(shù)棟房屋改造為民宿后，他還有一個(gè)野望，未來幾年他想通過或買或租的形式，在京都拿下100幢町屋，成為當(dāng)?shù)刈畲蟮念菟姓咧弧?/p>

圖片來源：Xin Media 數(shù)據(jù)來源：日本國家旅游局

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2018年第一季度，東京房市的全球交易額上升15%，達(dá)到1650億美元（約1.1萬億元人民幣），創(chuàng)下了自2007年以來商業(yè)房地產(chǎn)交易的最高季度紀(jì)錄。

外房網(wǎng)援引Tokyo Kantei數(shù)據(jù)也顯示，今年4月東京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3個(gè)區(qū)域，平均價(jià)格為114.3萬日元/平方米（7.3萬元/平方米），比上月上漲4.0%，同比往年上漲10.0%。

這與日本國土交通省最新發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)市場動(dòng)向》調(diào)查相似。2018年東京的房地產(chǎn)均價(jià)為86.8萬日元/平方米（5.5萬元/平方米，比2013年上漲了23%。

作為參照，北京東三環(huán)房價(jià)在安居客上的價(jià)格約為8.6萬元/平方米。

二

實(shí)際上，薛蠻子投資的民宿，是近年來中國買家投資的方式之一。

去年5月，日本政府通過《觀光立國行動(dòng)計(jì)劃》2.0版，為讓國外游客消費(fèi)額翻番，日本增加免稅店至2萬家，進(jìn)一步將旅游業(yè)定位為拉動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

這是對(duì)2009年放寬游客赴日旅游的簽證條件的升級(jí)，那一年，日本將“觀光立國”列為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一輛馬車。

據(jù)日本國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年時(shí)到日本旅游的外國游客達(dá)835.8萬人，增長率達(dá)34.78%，改變了前一年接近30%的負(fù)增長。從這一年開始，到日本觀光旅游的人以兩位數(shù)的百分比快速增長，2015年時(shí)達(dá)到了巔峰，增速47.15%，達(dá)1874萬人。

到了2018年，訪日外國游客人數(shù)同比增長8.72%，達(dá)3119.2萬人，創(chuàng)歷史最高觀光人數(shù)紀(jì)錄。隨著2020年東京奧會(huì)來臨，東京預(yù)計(jì)2020年外國游客將超過4000萬人。

為迎接更多游客，去年6月日本還實(shí)行了民宿新法，主要是規(guī)范民宿執(zhí)行。根據(jù)世紀(jì)21中華物業(yè)董事楊官華提供的數(shù)據(jù)，截至2019年2月，至少1.4萬私人民宿登記成為合法民宿。

到日本旅游外國人數(shù)（數(shù)據(jù)來源：日本觀光統(tǒng)計(jì)局）

周巍巍是在旅游快速增長的驅(qū)動(dòng)中、于京都做起民宿生意的人之一。

2004年在江蘇一所高中畢業(yè)后，周巍巍便到日本留學(xué)、工作、結(jié)婚，至今15年，他見證了日本的旅游業(yè)的起朱樓，2016年他從工作了5年的一家化學(xué)企業(yè)辭職，與兩個(gè)學(xué)弟在京都經(jīng)營了8棟民宿。

周巍巍告訴偏見實(shí)驗(yàn)室，民宿作為酒店的補(bǔ)充，在這幾年極其流行，也是當(dāng)前中國人在日本投資的主要方式之一。“民宿、長短租、自住都是中國人在日本買房的目的，除了自住比例較少，前兩者占比較多，一般人投入300-400萬人民幣，出租或經(jīng)營年回報(bào)率在5%-10%之間?！敝芪∥≌f。

他表示，當(dāng)前日本房價(jià)整體比中國一線城市低，而且和國內(nèi)的70年產(chǎn)權(quán)不同，日本房產(chǎn)為永久權(quán)，這些都是吸引中國投資者的重要因素。

在留學(xué)生圈中，周巍巍和兩個(gè)合伙的學(xué)弟還發(fā)現(xiàn)，除了租賃市場越來越大的需求，在畢業(yè)季前后，他們買房的需求也提上了日程。

與此同時(shí)，即將到來的2020年東京奧運(yùn)會(huì)、2024年將大阪、沖繩等地開設(shè)三個(gè)賭場、2050年西博會(huì)……這些大型的活動(dòng)所帶來的人流量、經(jīng)濟(jì)效益，未來一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)是撬動(dòng)日本房產(chǎn)市場的杠桿。

三

楊官華也看好日本的旅游業(yè)，在日本開拓房產(chǎn)業(yè)務(wù)。他告訴偏見實(shí)驗(yàn)室，2013年前后自己在日本購置了幾套房，同時(shí)在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行市場考察，認(rèn)為“日本的工資水平和房價(jià)還有很大上升空間?！?/p>

據(jù)世界銀行公布的2017年各國人均國民總收入中，日本以人均總收入3.9萬美元（約26.94萬元）排在全球21位，屬于高收入國家；而中國則為0.87萬美元（約6.01萬元）排在66位，屬于中上收入國家。

這樣的收入水平對(duì)比之下，東京的房價(jià)仍低于北京、香港等一線城市。

認(rèn)為日本東京、大阪等核心地區(qū)的房產(chǎn)將迎來V型反彈后，楊官華成立了房產(chǎn)中介服務(wù)公司，將“日本房產(chǎn)服務(wù)的產(chǎn)品”帶回香港和大陸市場。所謂產(chǎn)品，指的是經(jīng)理管理簽證，以及投資移民顧問。他聲稱在2014年就賣出了1000套，但未透露賣出的房產(chǎn)類型大小。2015年他出版了一本書，叫《40萬（港元）東京做業(yè)主，日本置業(yè)全攻略》。

按楊官華所說，一些日本業(yè)主對(duì)外國投資者都有抵抗情緒，一般情況下，他們更希望將房子賣給日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人，“他們擔(dān)心賣給外國投資者后，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境、社會(huì)造成一定損害，”

為此，楊官華為買家提供了一個(gè)“解決方案”：讓買家與日本當(dāng)?shù)厝斯餐?cè)一家日本公司，以公司的名義向業(yè)主購買住宅或辦公樓等資產(chǎn)。大約三個(gè)月后，日本當(dāng)?shù)厝送顺龉?，由買家自己持有該公司，買入資產(chǎn)。在日本業(yè)主看來，TA把房產(chǎn)賣給了日本公司。

移民公司YMG全球顧問集團(tuán)指出，由于個(gè)人和公司在日本購房稅率不同，在日本購房為投資用的話，公司持有更劃算；如果在日本購房為自住用的話，個(gè)人持有更劃算。比如轉(zhuǎn)讓增值稅，前者房產(chǎn)持有期不滿五年的為39.63%、超過五年的為20.2315%，而后者則不需要。

四

日本自1990年代房地產(chǎn)泡沫后，房價(jià)一直處于疲軟期。同時(shí)住宅空置率上升。

今年4月日本總務(wù)省每五年公布一次的住宅與土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查，截至2018年10月1日，日本的閑置率還在高升。在日本6424萬戶住宅中，閑置率達(dá)13.6%，比2013年高了0.1個(gè)百分點(diǎn)。相當(dāng)于日本每7套住宅房就空著一套。

“所以我們只做東京、大阪這些核心城市，”楊官華表示，在日本老齡化日趨嚴(yán)重的情況下，這些核心地區(qū)仍然是人口流入城市，它們都有比較大的增長空間。

李方（化名）是一位正在考慮去日本東京買房的人。她曾經(jīng)參與過楊官華的日本置業(yè)推廣活動(dòng)。她從圈子里聽說，日本房產(chǎn)有漲價(jià)的空間，以及“扣除所有稅后，回報(bào)率仍有6%-8%?！?/p>

“但這也是聽朋友說的，具體是怎么樣還需要實(shí)地去看看?！彼嬖V偏見實(shí)驗(yàn)室，自己供職于一家歐洲半導(dǎo)體公司，主要從事亞太地區(qū)市場調(diào)研。出于職業(yè)的習(xí)慣，她計(jì)劃今年國慶前后去實(shí)地了解市場，包括當(dāng)?shù)卣?、交易手續(xù)、房屋老舊程度等。

作為資產(chǎn)配置的補(bǔ)充，她的目標(biāo)一如既往地明確：核心地區(qū)、地鐵旁的房屋，可租也可住，預(yù)算在150-200萬人民幣之間。

李方的首選是東京。她正在上大二的兒子，可能作為交換生到日本留學(xué)。在日本購房一是投資，二是為了方便生活。按她所了解的信息，這個(gè)價(jià)位在滿足要求后，大約是一個(gè)小單身公寓。

同時(shí)，她表示，即使在國慶奔赴日本，最快要買也是在2020年之后，她想錯(cuò)過奧運(yùn)會(huì)可能帶來的.